Sfratto di inquilini in presenza di minori, è possibile? Ne parla l’avvocato Ester Mauro Scucces per la rubrica l’avvocato risponde
“Avvoca’ ma se ho figli piccoli posso essere sfrattato dalla casa che ho in locazione?”
La convalida di sfratto è un procedimento giudiziario previsto dal codice di procedura civile italiano (articoli 657 e seguenti) che consente al legittimo proprietario di un immobile di ottenerne lo sgombero forzato nei confronti dell’inquilino che non abbia adempiuto agli obblighi contrattuali, come ad esempio al pagamento del canone di locazione o la violazione di altre disposizioni degli accordi.
Il processo inizia con il proprietario dell’immobile che invia una notifica di sfratto all’inquilino che lo occupa. Se quest’ultimo non adempie spontaneamente alle richieste contenute in questa intimazione (ad esempio, pagando i canoni arretrati o, più in generale, cessando la condotta in violazione delle disposizioni contrattuali), il legittimo proprietario può chiedere la cosiddetta convalida dello sfratto, ovvero l’autorizzazione da parte di un Giudice a procedere con l’azione di liberazione forzata dell’immobile.
Ma come si procede? Per prima cosa il proprietario deve presentare un ricorso al tribunale del luogo in cui si trova l’immobile. Una volta presentato il ricorso, il Giudice fissa un’udienza per la convalida dello sfratto. L’inquilino viene notiziato della data dell’udienza, alla quale avrà diritto di comparire per contestare quanto dedotto dal proprietario a suo carico, ad esempio allegando la prova di aver in realtà già versato tutti i canoni di locazione. Durante l’udienza, il giudice esamina la documentazione e ascolta le ragioni di entrambe le parti e, qualora dovesse considerare fondate le contestazioni mosse dall’occupante, può respingere la richiesta di sfratto del proprietario e decidere che l’inquilino possa rimanere nell’immobile. Se invece il Giudice dovesse ritenere che la richiesta di sfratto sia legittima e fondata su prove certe, emette un’ordinanza di convalida. Una volta convalidato lo sfratto, il proprietario può avviare la fase esecutiva, notificando il provvedimento e il precetto con cui invita l’inquilino a liberare spontaneamente l’immobile, in genere, entro 10 giorni. Se questi non ottempera, il legittimo proprietario potrà avviare la fase di esecuzione forzata e chiedere l’intervento dell’ufficiale giudiziario, che eseguirà lo sfratto con l’aiuto delle forze dell’ordine, ove necessario.
È una procedura molto più rapida di molte altre e solitamente si conclude in 2-6 mesi dall’emanazione da parte del Giudice della convalida di sfratto, ciò in ragione del fatto che lo Stato intende evitare che inquilini morosi o senza titolo occupino per troppo tempo immobili altrui, determinando un aggravio di costi e di danni a discapito dei legittimi proprietari. Certo, perché tale procedura si muova con maggiore celerità è necessario che la causa dello sfratto sia legittima e che sia fondata su prove certe e incontrovertibili.
Ma il locatore può intimare lo sfratto quando vuole? Non proprio. Al di là dell’ipotesi specifica della morosità, che solitamente varia a seconda delle determinazioni contrattuali tra locatore e conduttore, è comunque necessario che il locatore rispetti certi limiti perché la sua richiesta di sfratto venga considerata valida. Uno di questi è il termine di preavviso, che varia a seconda del tipo di contratto e degli accordi intercorrenti tra le parti. Per i contratti di locazione a uso abitativo, ad esempio, la disdetta da parte del locatore deve essere inviata, salvo diverso accordo, con almeno sei mesi di anticipo rispetto alla scadenza contrattuale. I termini per poter inviare una notifica di sfratto per finita locazione, pertanto, cominceranno a decorrere dalla scadenza contrattuale, ma l’intimazione allo sfratto e il successivo ricorso per la convalida saranno legittimi solo se il locatore avrà a sua volta rispettato i termini di preavviso previsti dalla legge o nel contratto stesso.
Ma io che ho figli piccoli a carico posso essere sfrattato? Un falso mito da sfatare riguarda la convinzione comune per la quale ogniqualvolta a occupare un immobile sia una famiglia con minori, il proprietario non possa intimare loro lo sfratto, in quanto, l’interesse di quest’ultimo di riavere nella disponibilità il proprio bene, è condannato automaticamente a soccombere di fronte all’esigenza pubblicistica di garantire ai minori un’abitazione presso cui risiedere stabilmente.
È vero che, in alcune ipotesi, il Giudice può concedere la sospensione dello sfratto, specialmente in presenza di motivi eccezionali, come difficoltà economiche temporanee dell’inquilino o la presenza di minori a carico. Tuttavia, tale sospensione non è automatica, deve essere richiesta e provata specificamente dall’occupante e, soprattutto, non rappresenta un’interruzione definitiva del procedimento di sfratto, il quale potrà riavviarsi non appena venuti meno i motivi che l’avevano giustificata (come ad esempio l’aver trovato una nuova e adeguata sistemazione per la famiglia con figli minori, anche con l’intervento dei servizi sociali). È vero pure che esiste un’eccezione alla regola per la quale lo sfratto non possa eseguirsi forzosamente su immobili concessi in comodato d’uso gratuito a favore di famiglie con minori a carico, ma in tutti gli altri casi lo sfratto esecutivo è possibile anche nei confronti di famiglie con minori.
Avv. Ester Mauro Scucces
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